Kategorie-Archiv: Immobilienbewertung

Verkehrswert Haus berechnen kostenlos online (Verkehrswert Haus bestimmen/ermitteln)

Verkehrswert Haus berechnen kostenlos online – Mit Hilfe von unserem Tool können Sie kostenlos online eine erste Wertschätzung von Ihrer Immobilie (Haus, Einfamilienhaus) durchführen, um den Verkehrswert vom Haus zu bestimmen (ermitteln). Das verwendet Wertermittlungsverfahren bei unserem Rechner ist ein vereinfachtes Ertragswertverfahren, das vom Bewertungsgesetz ausgeht. Dieses Verfahren wendet man im Steuerrecht an. Es wird zum Beispiel häufig vom Finanzamt und  Steuerbehörden benutzt, um einfach einen ersten Eindruck vom Wert eines Hauses zu erhalten.

Mit Hilfe des zur Wertschätzung Ihrer Immobilie (Haus) verwendeten Verfahrens kann zwar keine exakte Bestimmung vom Verkehrswert des Hauses erfolgen, Sie erhalten aber einen ersten Anhaltspunkt für eine erste Vorstellung vom Verkaufswert oder von einem angemessenen Kaufpreis des Wohnhauses. Eine verbindliche Wertermittlung für die Immobilie muss aber durch einen Immobilien-Sachverständigen erfolgen.

Die folgenden Annahmen liegen unserer Online-Wertschätzung zugrunde. Die Gemeindegröße ist größer als 50.000 Einwohner, die Bauweise ist Massiv in Ziegel und der Haustyp ist ein Einfamilienhaus.

Zur schätzungsweisen Ermittlung vom Marktwert der Immobilie benötigen Sie nur eine Schätzung der Jahresrohmiete und das Baujahr des Gebäudes.

Die Jahresrohmiete ermittlen Sie nach der Vorgabe im Gesetz auf folgende Weise:

Definition der Jahresrohmiete

Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das Mieter oder Pächter zur Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen zum Feststellungszeitpunkt für ein Jahr entrichten müssen. Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden in diese Miete einzubezogen.

Zur Jahresrohmiete gehören auch die Betriebskosten, zum Beispiel Gebühren der Stadt oder Gemeinde, die an die Stadt oder Gemeinde von Mietern unmittelbar zu zahlen sind.

Nicht einbezogen werden aber Untermietzuschläge, Kosten zum Betrieb der zentralen Heizungsanlage, Kosten für Warmwasserversorgungsanlage und Brennstoffversorgungsanlage und Kosten des Fahrstuhls (Aufzug).

Alternative: Übliche Miete bei einer Eigennutzung

Anstatt des obigen Betrags kann man als Alternaitve die übliche Miete als Jahresrohmiete für die Grundstücke oder Grundstücksteile heranziehen, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer über zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat.

Die übliche Miete schätzt man in Anlehnung an die Jahresrohmiete ab, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung normalerweise vor Ort bezahlt wird.

Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.

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Verkehrswert Immobilien ermitteln kostenlos (Verkehrswert berechnen online)

Verkehrswert Immobilien ermitteln kostenlos (Verkehrswert berechnen online)- Mit Hilfe von unserem Tool können Sie kostenlos online eine erste Wertschätzung von Ihrer Immobilie (Haus, Einfamilienhaus) durchführen. Das zur Anwendung kommende Wertermittlungsverfahren ist hier ein vereinfachtes Ertragswertverfahren, das ausgeht vom Bewertungsgesetz. Dieses Verfahren findet im Steuerrecht Anwendung und wird zum Beispiel häufig vom Finanzamt und von den Steuerbehörden angewandt.

Mit Hilfe dieses verwendeten Verfahrens zur Wertschätzung Ihrer Immobilie (Haus) kann zwar keine exakte Bestimmung vom Immobilien-Verkehrswert erfolgen, wir können Ihnen aber einen ersten Anhaltspunkt vermitteln, der Ihnen eine erste Vorstellung vom Verkaufswert oder von einem angemessenen Kaufpreis eines Wohnhauses liefert. Eine verbindliche Wertermittlung muss jedoch durch einen Immobilien-Sachverständigen durchgeführt werden.

Die folgenden Annahmen liegen dabei unserer Online-Wertschätzung zugrunde: Die Gemeindegröße ist ab 50.000 Einwohner, die Bauweise ist Massivhaus und der Haustyp ist ein Einfamilienhaus.

Zur schätzweisen Ermittlung des Marktwertes der Immobilie bei uns benötigen Sie lediglich eine Schätzung der Jahresrohmiete und zusätzlich das Baujahr des Gebäudes.

Die Jahresrohmiete ermittlen Sie laut Vorgabe im Gesetz in folgender Weise:

Definition Jahresrohmiete

Unter Jahresrohmiete versteht man das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für eine Benutzung des Grundstücks auf Grund von vertraglichen Vereinbarungen nach dem Stand zum Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Die Umlagen und auch alle sonstigen Leistungen des Mieters sind in diese Miete einzubeziehen.

Zur Jahresrohmiete gehören die Betriebskosten, wie zum Beispiel die Gebühren der Stadt oder der Gemeinde, die durch die Stadt oder Gemeinde von den Mietern unmittelbar zu zahlen sind.

Nicht einbezogen werden darin Untermietzuschläge, die Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage, die Kosten für die Warmwasserversorgungsanlage und der Brennstoffversorgungsanlage sowie die Kosten des Fahrstuhls (Aufzug).

Alternative: Übliche Miete bei Eigennutzung

Statt des obigen Betrags gilt als Alternaitve die übliche Miete als Jahresrohmiete für die Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehendem Gebrauch oder auch unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer seinem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat.

Die übliche Miete schätzt man dabei in einer Anlehnung an die Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung normalerweise bezahlt wird.

Alle Angaben sind ohne Gewähr.

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Immobilienbewertung kostenlos Online

Immobilienbewertung kostenlos Online – Mit unserem Tool können Sie online kostenlos eine erste Wertschätzung Ihrer Immobilie (Einfamilienhaus) durchführen. Das Wertermittlungsverfahren ist ein vereinfachtes Ertragswertverfahren, ausgehend vom Bewertungsgesetz. Dieses Verfahren stammt aus dem Steuerrecht und wird zum Beispiel vom Finanzamt und den Steuerbehörden angewendet. Mit Hilfe dieses Verfahrens zur Wertschätzung einer Immobilie (Haus) kann zwar keine genaue Bestimmung vom Immobilien-Verkehrswert erfolgen, es kann allerdings als erster Anhaltspunkt dienen, um eine erste Vorstellung vom Verkaufswert eines Wohnhauses zu bekommen. Eine verbindliche Wertermittlung muss allerdings durch einen Immobilien-Sachverständigen erfolgen.

Folgende Annahmen liegen unserer Online-Wertschätzung zugrunde: Gemeindegröße ab 50.000 Einwohner, Bauweise: Massivhaus, Haustyp: Einfamilienhaus. 

Zur Ermittlung des Marktwertes der Immobilie benötigen Sie lediglich eine Schätzung der Jahresrohmiete und das Baujahr des Gebäudes.

Die Jahresrohmiete ermittlen Sie in folgender Weise:

Jahresrohmiete Definition

Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen.

Zur Jahresrohmiete gehören auch die Betriebskosten wie zum Beispiel die Gebühren der Stadt oder Gemeinde, die durch die Stadt/Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden.

Nicht einbezogen werden Untermietzuschläge, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage und der Brennstoffversorgungsanlage sowie die Kosten des Fahrstuhls.

Übliche Miete bei Eigennutzung

Statt des obigen Betrags gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat.

Die übliche Miete schätzt man in Anlehnung an die Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung normalerweise gezahlt wird.

 

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Ertragswertverfahren Immobilie Berechnung 2012

Ertragswertverfahren Immobilien Berechnung 2012 – Die Ertragswertermittlung für eine Immobilie ist durch das Bewertungsgesetz für ein bebautes Grundstück zur Ermittlung des Grundstückswerts in folgender Weise geregelt, unter Berücksichtung des Vervielfältigers (Faktor), zum Beispiel für ein Einfamilienhaus in Deutschland.

Berechnung Grundstückswert

Grundstückswert Ermittlung – Gemäß Bewertungsgesetz  §78 berücksichtigt man zur Berechnung des Grundstückswerts den Bodenwert, den Gebäudewert und auch den Wert für die Außenanlagen. 
 
Der Grundstückswert ergibt sich nun durch Anwendung des in der Tabelle unten beschriebenen Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete entsprechend der nachfolgenden Übersicht (nach § 80 Bewertungsgesetz).

Ermittlung Jahresmiete (Jahresrohmiete)

Ermittlung Jahresrohmiete – Es ist im Bewertungsgesetz  (§78) geregelt, dass man unter der Jahresrohmiete das Gesamtentgelt versteht, das Mieter oder Pächter zur Benutzung des Grundstücks durch vertragliche Vereinbarung pro Jahr bezahlen müssen (Gesamtmiete pro Jahr).
 
In die Jahresrohmiete werden alle Umlagen und sonstigen Leistungen des Mieters einbezogen. Zur Jahresrohmiete gehören die Betriebskosten wie zum Beispiel die Gebühren der Stadt oder Gemeinde, wenn sie an die Gemeinde oder Stadt vom Mieter unmittelbar gezahlt werden müssen.
 
Zuschläge
 
Zuschläge für Untermiete, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, Kosten der Warmwasserversorgungsanlage und der Brennstoffversorgungsanlage, Kosten für den Fahrstuhl (Aufzug), sowie Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen vom Vermieter, die nicht die Raumnutzung betreffen sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen der Mieter zugute kommen, sind nicht enthalten in der Jahresrohmiete .
 
Ortsübliche Miete
 
Statt des oben festgelegten Betrags gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für eigengenutzte, ungenutzte, zum vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlasse Grundstücke oder Grundstücksteile, oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um über zwanzig Prozent von der ortsüblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat. Die übliche Miete schätzt anhand der Jahresrohmiete ab, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung normalerweise bezahlt wird.
 

Vervielfältiger beim Ertragswertverfahren

Nach §80 Bewertungsgesetz  ist der Vervielfältiger beim Ertragswertverfahren die Zahl (Immobilien-Faktor), mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist. Sie ist aus den Anlagen 3 bis 8 dieses Gesetzes zu entnehmen. Für ein Einfamilienhaus gilt vor allem die unten gezeigte Tabelle 7.

Der Vervielfältiger hängt von der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes und der aktuellen Einwohnerzahl der Stadt oder Gemeinde ab.

Korrektur des Baujahrs

Wenn die Lebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu der nach seiner Bauart und Bauausführung üblichen Lebensdauer durch bauliche Maßnahmen wesentlich verlängert oder aber durch nicht behebbare Baumängel oder Bauschäden erheblich verkürzt wird, dann erfolgt die Berechnung des Vervielfältigers nicht nach dem tatsächlichen Baujahr des Hauses/Gebäudes, sondern nach dem entsprechend späteren oder früheren Baujahr.

Wenn sich auf dem Grundstück Gebäude oder Gebäudeteile mit einer verschiedene Bauart oder Bauausführung stehen oder wenn diese in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, dann wendet man für die einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile die nach Bauart, Bauausführung und Baujahr maßgebenden Vervielfältiger an. Solten die Werte der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nur schwer ermittelbar sein, dann kann man für das ganze Grundstück einen Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen Baujahr anwenden.

Vervielfältiger Einfamilienhaus (Anlage 7 Bewertungsgesetz )
 
1. Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Natursteinen, Kalksandsteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen sowie mit Stahl- und Stahlbetonskelettbauten (außer Bauten, die unter 2. fallen)
 
  Größe der Stadt oder Gemeinde (Einwohner-Zahl)
  bis 2 000 2 000 bis 5 000 5 000 bis 10 000 10 000 bis 50 000 50 000 bis 100 000 100 000 bis 200 000 200 000 bis 500 000 über 500 000 Einwohner
Altbau (Bestands-Immobilie)                
Baujahr vor 1895 9,5 9,0 7,7 7,4 7,8 7,8 7,8 7,8
Baujahr 1895 bis 1899 9,8 9,3 7,9 7,6 8,0 8,0 8,0 8,0
1900 bis 1904 10,3 9,8 8,3 7,9 8,2 8,2 8,2 8,2
1905 bis 1915 11,0 10,4 8,7 8,4 8,6 8,6 8,6 8,6
1916 bis 31.3.1924 11,6 11,0 9,1 8,8 8,9 8,9 8,9 8,9
Neubau                
Baujahr 1.4.1924 bis 31.12.1934 13,1 12,4 10,6 10,2 10,2 10,2 10,2 10,2
1.1.1935 bis 20.6.1948 13,5 12,9 10,9 10,5 10,4 10,4 10,4 10,4
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 13,0 12,4 12,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,9

 

2. Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung und Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie andere eingeschossige massive Gebäude in leichter Bauausführung

Altbauten (Bestandsgebäude)                
Baujahr vor 1908 8,7 8,3 7,1 6,8 7,3 7,3 7,3 7,3
1908 bis 1915 9,1 8,7 7,4 7,1 7,6 7,6 7,6 7,6
1916 bis 31.3.1924 10,2 9,6 8,1 7,8 8,1 8,1 8,1 8,1
Neubauten                
1.4.1924 bis 31.12.1934 11,9 11,3 9,7 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4
1.1.1935 bis 20.6.1948 12,7 12,1 10,3 9,9 9,9 9,9 9,9 9,9
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 12,5 11,9 11,5 11,4 11,4 11,4 11,4 11,5

 

3. Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung und besonders haltbaren Holzbauten mit massiven Fundamenten

Altbauten mit Baujahr vor dem 1.4.1924 7,7 7,3 6,3 6,1 6,7 6,7 6,7 6,7
Neubauten                
Baujahr 1.4.1924 bis 31.12.1934 9,6 9,1 8,0 7,7 8,0 8,0 8,0 8,0
Baujahr 1.1.1935 bis 20.6.1948 11,1 10,6 9,2 8,9 9,0 9,0 9,0 9,0
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 11,5 10,9 10,6 10,6 10,6 10,6 10,6 10,8

 

Ermäßigung der Jahresrohmiete
 
Wenn es (Bewertungsgesetz  §82) wertmindernde Umstände gibt, die weder bei der Jahresrohmiete noch im Vervielfältiger berücksichtigt sind, wird der sich ergebende Grundstückswert ermäßigt. Als solche Umstände kommen zum Beispiel ungewöhnlich starke  Lärm-Beeinträchtigungen, Rauch-Beeinträchtigungen oder Gerüche in Betracht, behebbare Baumängel und Bauschäden und die Notwendigkeit eines baldigen Abbruchs.
 
Erhöhung der Jahresrohmiete
 
Wenn es werterhöhende Umstände gibt, die in der Höhe der Jahresrohmiete nicht berücksichtigt sind, dann wird der Grundstückswert hingeben erhöht. In Betracht kommt hierbei nur die Größe der nicht bebauten Fläche, soweit sich auf dem Grundstück keine Hochhäuser befinden. Ein Zuschlag unterbleibt aber, wenn die Gesamtfläche bei  Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern nicht über 1.500 qm und bei den übrigen Grundstücksarten nicht mehr als das Fünffache der bebauten Fläche beträgt, und die nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks zu Reklamezwecken gegen Bezahlung.
 
Die beschriebenen Ermäßigungen oder Erhöhungen dürfen insgesamt nicht höher sein als dreißig Prozent des vorher berechneten Grundstückswerts. Wenn die Voraussetzungen für die Ermäßigung und die Erhöhung zusammentreffen, wendet man den Höchstsatz nur auf das Ergebnis des Ausgleichs an.

Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung

Wenn aktuell die Grundsteuerbelastung der Stadt oder Gemeinde erheblich von der in den Vervielfältigern berücksichtigten Grundsteuerbelastung abweicht, soll man dort die Grundstückswerte bis zu 10 Prozent ermäßigen oder erhöhen. Die Prozentsätze werden durch eine Rechtsverordnung bestimmt (Bewertungsgesetz  §81).

Alle Angaben sind ohne Gewähr.

 

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Vervielfältiger Immobilien (Tabelle Anlage 7 Bewertungsgesetz)

Vervielfältiger Tabelle Immobilien – Die Berechnung für den Immobilien-Vervielfältiger ist im Bewertungsgesetz (Ertragswertverfahren für bebaute Grundstück) in folgender Weise geregelt:

Grundstückswert

Grundstückswert Definition – Gemäß Bewertungsgesetz  §78 gehört zum Grundstückswert der Bodenwert, der Gebäudewert und auch der Wert der Außenanlagen. Der Grundstückswert ergibt sich durch die Anwendung von dem in der Tabelle unten beschriebenen Vervielfältiger nach § 80 auf die Jahresrohmiete entsprechend der nachfolgenden Übersicht.

Jahresrohmiete

Jahresrohmiete Definition – Es ist im Bewertungsgesetz  §78 geregelt, dass die Jahresrohmiete das Gesamtentgelt ist, das die Mieter oder Pächter zur Benutzung des Grundstücks wegen vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr bezahlen müssen.
 
Alle Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden in die Jahresrohmiete einbezogen. Zur Jahresrohmiete gehören auch die Betriebskosten, zum Beispiel die Gebühren der Gemeinde oder Stadt, die durch die Gemeinde oder Stadt von den Mietern unmittelbar zu zahlen sind. Nicht enthalten sind Zuschläge für Untermiete, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der Warmwasserversorgungsanlage und der Brennstoffversorgungsanlage, die Kosten für den Fahrstuhl (Aufzug), sowie die Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen vom Vermieter, die nicht die Raumnutzung betreffen und Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen der Mieter zugute kommen.
 
Statt des obigen Betrags gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen worden sind, oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um über zwanzig Prozent von der ortsüblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat. Die übliche Miete schätzt man in Anlehnung an die Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung normalerweise bezahlt wird.
 

Vervielfältiger

Nach §80 Bewertungsgesetz  ist der Vervielfältiger (Definition) die Zahl, mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist. Sie ist aus den Anlagen 3 bis 8 des Gesetzes zu entnehmen. Für ein EInfamilienhaus gilt vor allem Tabelle 7.

Der Vervielfältiger ist abhängig von der Grundstücksart, von der Bauart und Bauausführung, vom Baujahr des Gebäudes und von der aktuellen Einwohnerzahl der Gemeinde oder Stadt.

Wenn die Lebensdauer des Gebäudes gegenüber der nach seiner Bauart und Bauausführung üblichen Lebensdauer wegen baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert oder durch nicht behebbare Baumängel oder Bauschäden erheblich verkürzt, dann wird der Vervielfältiger nicht nach dem tatsächlichen Baujahr des Hauses/Gebäudes, sondern nach dem entsprechend späteren oder früheren Baujahr berechnet.

Wenn sich auf dem Grundstück Gebäude oder Gebäudeteile mit einer verschiedene Bauart oder Bauausführung befinden oder in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, wendet man für die einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nach der Bauart, Bauausführung und Baujahr maßgebenden Vervielfältiger an. Falls die Werte der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nur schwer ermittelt werden können, kann man für das ganze Grundstück ein Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen Baujahr anwenden.

Vervielfältiger Einfamilienhaus (Anlage 7)
 
I. Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Natursteinen, Kalksandsteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen sowie mit Stahl- und Stahlbetonskelettbauten außer Bauten, die unter II. fallen
 
  Größe der Stadt oder Gemeinde
  bis 2 000 über 2 000 bis 5 000 über 5 000 bis 10 000 über 10 000 bis 50 000 über 50 000 bis 100 000 über 100 000 bis 200 000 über 200 000 bis 500 000 über 500 000 Einwohner
Altbau                
vor 1895 9,5 9,0 7,7 7,4 7,8 7,8 7,8 7,8
1895 bis 1899 9,8 9,3 7,9 7,6 8,0 8,0 8,0 8,0
1900 bis 1904 10,3 9,8 8,3 7,9 8,2 8,2 8,2 8,2
1905 bis 1915 11,0 10,4 8,7 8,4 8,6 8,6 8,6 8,6
1916 bis 31.3.1924 11,6 11,0 9,1 8,8 8,9 8,9 8,9 8,9
Neubau                
1.4.1924 bis 31.12.1934 13,1 12,4 10,6 10,2 10,2 10,2 10,2 10,2
1.1.1935 bis 20.6.1948 13,5 12,9 10,9 10,5 10,4 10,4 10,4 10,4
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 13,0 12,4 12,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,9

II. Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung und Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie andere eingeschossige massive Gebäude in leichter Bauausführung

Altbauten                
vor 1908 8,7 8,3 7,1 6,8 7,3 7,3 7,3 7,3
1908 bis 1915 9,1 8,7 7,4 7,1 7,6 7,6 7,6 7,6
1916 bis 31.3.1924 10,2 9,6 8,1 7,8 8,1 8,1 8,1 8,1
Neubauten                
1.4.1924 bis 31.12.1934 11,9 11,3 9,7 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4
1.1.1935 bis 20.6.1948 12,7 12,1 10,3 9,9 9,9 9,9 9,9 9,9
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 12,5 11,9 11,5 11,4 11,4 11,4 11,4 11,5

III. Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung und besonders haltbaren Holzbauten mit massiven Fundamenten

Altbauten vor dem 1.4.1924 7,7 7,3 6,3 6,1 6,7 6,7 6,7 6,7
Neubauten                
1.4.1924 bis 31.12.1934 9,6 9,1 8,0 7,7 8,0 8,0 8,0 8,0
1.1.1935 bis 20.6.1948 11,1 10,6 9,2 8,9 9,0 9,0 9,0 9,0
Nachkriegsbauten nach dem 20.6.1948 11,5 10,9 10,6 10,6 10,6 10,6 10,6 10,8

 

Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung

Wenn im Hauptfeststellungszeitpunkt die Grundsteuerbelastung der Gemeinde erheblich von der in den Vervielfältigern berücksichtigten Grundsteuerbelastung abweicht, soll man die Grundstückswerte in diesen Gemeinden bis zu 10 Prozent ermäßigen oder erhöhen. Die Prozentsätze werden durch eine Rechtsverordnung bestimmt (Bewertungsgesetz   §81).

Ermäßigung und Erhöhung der Jahresrohmiete

Wenn (Bewertungsgesetz   §82) wertmindernde Umstände vorliegen, die weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers berücksichtigt sind, so wird der sich ergebende Grundstückswert zu ermäßigt. Als solche Umstände kommen zum Beispiel ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, durch Rauch oder Gerüche, durch behebbare Baumängel und Bauschäden und die Notwendigkeit eines baldigen Abbruchs in Betracht.
 
 Wenn werterhöhende Umstände vorliegen, die in der Höhe der Jahresrohmiete nicht berücksichtigt sind, wird der Grundstückswert erhöht. In Betracht kommt hierbei nur die Größe der nicht bebauten Fläche, wenn sich auf dem Grundstück keine Hochhäuser befinden. Ein Zuschlag unterbleibt hingeben, wenn die gesamte Fläche bei Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern nicht mehr als 1.500 qm und bei den übrigen Grundstücksarten nicht mehr als das Fünffache der bebauten Fläche beträgt, und die nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegen Bezahlung.
 
Die genannten Ermäßigungen oder Erhöhungen dürfen insgesamt dreißig Prozent des zuvor berechneten Grundstückswerts nicht übersteigen. Treffen die Voraussetzungen für die Ermäßigung und die Erhöhung zusammen, dann wendet man den Höchstsatz nur auf das Ergebnis des Ausgleichs an.

Alle Angaben sind ohne Gewähr.

 

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Bewertungsgesetz PDF 2012 (BewG) Download

Bewertungsgesetz PDF 2012 (BewG) Download- Hier finden Sie die aktuelle Fassung des Bewertungsgesetzes (BewG) für 2012 als kostenloser PDF-Download. Das Gesetz enthält zahlreiche  Regelungen zur Immobilienbewertung und die Vorschriften zu den Bewertungsverfahren (Definition Ertragswertverfahren, Definition Sachwertverfahren) in Deutschland. Die Regelungen können zum Beispiel Anwendung finden bei Kauf oder Verkauf von einem Einfamilienhaus. Von Interesse ist hierzu für den Kauf einer Immobilie vor allem Anlage 9, die Bestimmungen zur Berechnung beim Vervielfältiger für Einfamilienhäuser enthält.

Mit Hilfe dieser Verfahren kann man den Immobilien-Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie (Wohnhaus, Geschäftshaus, Mehrfamilienhaus) bestimmen. Die Durchführung der Verkehrswert-Berechnung erfolgt häfug durch Sachverständige, zur Einsparung von Kosten kann man jedoch auch selbst zum Vergleich nach Lektüre des Gesetzes eine erste Wertschätzung vornehmen, um einen groben Eindruck davon zu erhalten, ob der Verkaufspreis der Immobilie angemessen ist.

 

 

In den folgenden Tabellen finden Sie eine Übersicht (Inhaltsübersicht) über die Regelungen im Bewertungsgesetz gemäß aktueller Fassung. 

Erster Teil
Allgemeine Bewertungsvorschriften
§ 1 Geltungsbereich
§ 2 Wirtschaftliche Einheit
§ 3 Wertermittlung bei mehreren Beteiligten
§ 3a (weggefallen)
§ 4 Aufschiebend bedingter Erwerb
§ 5 Auflösend bedingter Erwerb
§ 6 Aufschiebend bedingte Lasten
§ 7 Auflösend bedingte Lasten
§ 8 Befristung auf einen unbestimmten Zeitpunkt
§ 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert
§ 10 Begriff des Teilwerts
§ 11 Wertpapiere und Anteile
§ 12 Kapitalforderungen und Schulden
§ 13 Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen
§ 14 Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
§ 15 Jahreswert von Nutzungen und Leistungen
§ 16 Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen

Zweiter Teil

Besondere Bewertungsvorschriften
§ 17 Geltungsbereich
§ 18 Vermögensarten

Erster Abschnitt

Einheitsbewertung

A. Allgemeines

§ 19 Feststellung von Einheitswerten
§ 20 Ermittlung des Einheitswerts
§ 21 Hauptfeststellung
§ 22 Fortschreibungen
§ 23 Nachfeststellung
§ 24 Aufhebung des Einheitswerts
§ 24a Änderung von Feststellungsbescheiden
§ 25 Nachholung einer Feststellung
§ 26 Umfang der wirtschaftlichen Einheit bei Ehegatten
§ 27 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
§ 28 Erklärungspflicht
§ 29 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
§ 30 Abrundung
§ 31 Bewertung von ausländischem Sachvermögen
§ 32 Bewertung von inländischem Sachvermögen

B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

I. Allgemeines
§ 33 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
§ 34 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
§ 35 Bewertungsstichtag
§ 36 Bewertungsgrundsätze
§ 37 Ermittlung des Ertragswerts
§ 38 Vergleichszahl, Ertragsbedingungen
§ 39 Bewertungsstützpunkte
§ 40 Ermittlung des Vergleichswerts
§ 41 Abschläge und Zuschläge
§ 42 Nebenbetriebe
§ 43 Abbauland
§ 44 Geringstland
§ 45 Unland
§ 46 Wirtschaftswert
§ 47 Wohnungswert
§ 48 Zusammensetzung des Einheitswerts
§ 48a Einheitswert bestimmter intensiv genutzter Flächen
§ 49 (weggefallen)
II. Besondere Vorschriften

a) Landwirtschaftliche Nutzung

§ 50 Ertragsbedingungen
§ 51 Tierbestände
§ 51a Gemeinschaftliche Tierhaltung
§ 52 Sonderkulturen

b) Forstwirtschaftliche Nutzung

§ 53 Umlaufende Betriebsmittel
§ 54 Bewertungsstichtag
§ 55 Ermittlung des Vergleichswerts

c) Weinbauliche Nutzung

§ 56 Umlaufende Betriebsmittel
§ 57 Bewertungsstützpunkte
§ 58 Innere Verkehrslage

d) Gärtnerische Nutzung

§ 59 Bewertungsstichtag
§ 60 Ertragsbedingungen
§ 61 Anwendung des vergleichenden Verfahrens

e) Sonstige land- und forstwirtschaftliche Nutzung

§ 62 Arten und Bewertung der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
   
III. Bewertungsbeirat, Gutachterausschuß
§ 63 Bewertungsbeirat
§ 64 Mitglieder
§ 65 Aufgaben
§ 66 Geschäftsführung
§ 67 Gutachterausschuß

C. Grundvermögen

I. Allgemeines
§ 68 Begriff des Grundvermögens
§ 69 Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen
§ 70 Grundstück
§ 71 Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz
   
II. Unbebaute Grundstücke
§ 72 Begriff
§ 73 Baureife Grundstücke
III. Bebaute Grundstücke

a) Begriff und Bewertung

§ 74 Begriff
§ 75 Grundstücksarten
§ 76 Bewertung
§ 77 Mindestwert

b) Verfahren

1. Ertragswertverfahren
§ 78 Grundstückswert
§ 79 Jahresrohmiete
§ 80 Vervielfältiger
§ 81 Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung
§ 82 Ermäßigung und Erhöhung
2. Sachwertverfahren
§ 83 Grundstückswert
§ 84 Bodenwert
§ 85 Gebäudewert
§ 86 Wertminderung wegen Alters
§ 87 Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden
§ 88 Ermäßigung und Erhöhung
§ 89 Wert der Außenanlagen
§ 90 Angleichung an den gemeinen Wert
   
IV. Sondervorschriften
§ 91 Grundstücke im Zustand der Bebauung
§ 92 Erbbaurecht
§ 93 Wohnungseigentum und Teileigentum
§ 94 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
   
D. Betriebsvermögen
§ 95 Begriff des Betriebsvermögens
§ 96 Freie Berufe
§ 97 Betriebsvermögen von Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen
§ 98 (weggefallen)
§ 98a (weggefallen)
§ 99 Betriebsgrundstücke
§§ 100 – 102 (weggefallen)
§ 103 Schulden und sonstige Abzüge
§ 104 (weggefallen)
§§ 105 – 108 (weggefallen)
§ 109 Bewertung
§ 109a (weggefallen)

Zweiter Abschnitt

Sondervorschriften und Ermächtigungen
§§ 110 – 120 (weggefallen)
§ 121 Inlandsvermögen
§ 121a Sondervorschrift für die Anwendung der Einheitswerte 1964
§ 121b (weggefallen)
§ 122 Besondere Vorschriften für Berlin (West)
§ 123 Ermächtigungen
§ 124 (weggefallen)

Dritter Abschnitt

Vorschriften für die Bewertung von Vermögen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet

A. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

§ 125 Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
§ 126 Geltung des Ersatzwirtschaftswerts
§ 127 Erklärung zum Ersatzwirtschaftswert
§ 128 Auskünfte, Erhebungen, Mitteilungen, Abrundung

B. Grundvermögen

§ 129 Grundvermögen
§ 129a Abschläge bei Bewertung mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete
§ 130 Nachkriegsbauten
§ 131 Wohnungseigentum und Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht
§ 132 Fortschreibung und Nachfeststellung der Einheitswerte 1935
§ 133 Sondervorschrift für die Anwendung der Einheitswerte 1935

C. Betriebsvermögen

§§ 134 u. 135 (weggefallen)
§ 136 (weggefallen)
§ 137 Bilanzposten nach dem D-Markbilanzgesetz

Vierter Abschnitt

Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz für die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997

A. Allgemeines

§ 138 Feststellung von Grundbesitzwerten
§ 139 Abrundung

B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

§ 140 Wirtschaftliche Einheit und Umfang des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
§ 141 Umfang des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
§ 142 Betriebswert
§ 143 Wert der Betriebswohnungen und des Wohnteils
§ 144 Zusammensetzung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwerts

C. Grundvermögen

I. Unbebaute Grundstücke
§ 145 Unbebaute Grundstücke
   
II. Bebaute Grundstücke
§ 146 Bebaute Grundstücke
§ 147 Sonderfälle
§ 148 Erbbaurecht
§ 148a Gebäude auf fremdem Grund und Boden
§ 149 Grundstücke im Zustand der Bebauung
§ 150 Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz

Fünfter Abschnitt

Gesonderte Feststellungen
§ 151 Gesonderte Feststellungen
§ 152 Örtliche Zuständigkeit
§ 153 Erklärungspflicht, Verfahrensvorschriften für die gesonderte Feststellung, Feststellungsfrist
§ 154 Beteiligte am Feststellungsverfahren
§ 155 Rechtsbehelfsbefugnis
§ 156 Außenprüfung

Sechster Abschnitt

Vorschriften
für die Bewertung von Grundbesitz,
von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für
die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009

A. Allgemeines

§ 157 Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten

B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

I. Allgemeines
§ 158 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
§ 159 Abgrenzung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen zum Grundvermögen
§ 160 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
§ 161 Bewertungsstichtag
§ 162 Bewertung des Wirtschaftsteils
§ 163 Ermittlung der Wirtschaftswerte
§ 164 Mindestwert
§ 165 Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Fortführungswert
§ 166 Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Liquidationswert
§ 167 Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils
§ 168 Grundbesitzwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

II. Besonderer Teil

a) Landwirtschaftliche Nutzung
§ 169 Tierbestände
§ 170 Umlaufende Betriebsmittel
b) Forstwirtschaftliche Nutzung
§ 171 Umlaufende Betriebsmittel
§ 172 Abweichender Bewertungsstichtag
c) Weinbauliche Nutzung
§ 173 Umlaufende Betriebsmittel
d) Gärtnerische Nutzung
§ 174 Abweichende Bewertungsverhältnisse
e) Übrige land- und
forstwirtschaftliche Nutzungen
§ 175 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen

C. Grundvermögen

I. Allgemeines
§ 176 Grundvermögen
§ 177 Bewertung

II. Unbebaute Grundstücke

§ 178 Begriff der unbebauten Grundstücke
§ 179 Bewertung der unbebauten Grundstücke

III. Bebaute Grundstücke

§ 180 Begriff der bebauten Grundstücke
§ 181 Grundstücksarten
§ 182 Bewertung der bebauten Grundstücke
§ 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren
§ 184 Bewertung im Ertragswertverfahren
§ 185 Ermittlung des Gebäudeertragswerts
§ 186 Rohertrag des Grundstücks
§ 187 Bewirtschaftungskosten
§ 188 Liegenschaftszinssatz
§ 189 Bewertung im Sachwertverfahren
§ 190 Ermittlung des Gebäudesachwerts
§ 191 Wertzahlen

IV. Sonderfälle

§ 192 Bewertung in Erbbaurechtsfällen
§ 193 Bewertung des Erbbaurechts
§ 194 Bewertung des Erbbaugrundstücks
§ 195 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
§ 196 Grundstücke im Zustand der Bebauung
§ 197 Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz

V. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

§ 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

D. Nicht notierte Anteile an Kapital-
gesellschaften und Betriebsvermögen

§ 199 Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens
§ 200 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
§ 201 Ermittlung des Jahresertrags
§ 202 Betriebsergebnis
§ 203 Kapitalisierungsfaktor

Dritter Teil

Schlussbestimmungen
§ 204 Bekanntmachung
§ 205 Anwendungsvorschriften

Anlagen Bewertungsgesetz

Anlage 1 Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
Anlage 2 Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
Anlage 3 Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke
Anlage 4 Vervielfältiger für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil an der Jahresrohmiete bis zu 50 v. H.
Anlage 5 Vervielfältiger für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil an der Jahresrohmiete von mehr als 50 v. H.
Anlage 6 Vervielfältiger für Geschäftsgrundstücke
Anlage 7 Vervielfältiger für Einfamilienhäuser
Anlage 8 Vervielfältiger für Zweifamilienhäuser
Anlage 9 (weggefallen)
Anlage 9a Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einer Deutschen Mark
Anlagen 10 bis 13 (weggefallen)
Anlage 14 Landwirtschaftliche Nutzung
Anlage 15 Forstwirtschaftliche Nutzung
Anlage 15a Forstwirtschaftliche Nutzung
Anlage 16 Weinbauliche Nutzung
Anlage 17 Gärtnerische Nutzung
Anlage 18 Sondernutzungen
Anlage 19 Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
Anlage 20 Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
Anlage 21 Vervielfältiger
Anlage 22 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
Anlage 23 Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten)
Anlage 24 Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswertes
Anlage 25 Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG und Wohnungseigentum nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 bis 6 BewG
Anlage 26 Abzinsungsfaktoren

 

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Verkehrswert Immobilien

Verkehrswert Immobilie berechnen (Verkehrswertermittlung Haus) – Zur Bestimung des Verkehrswerts einer Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Verfahren: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen eines oder auch mehrere der drei Verfahren zur Anwendung, um eine Verkehrswertermittlung für ein Haus oder eine andere Immobilie durchzuführen. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert des Hauses oder der Immobilie bezeichnet.

Definition Verkehrswert: Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ist in § 194 BauGB definiert. Verkürzt gesagt, bestimmt der Verkehrswert den Preis, der für eine Immobilie zum Ermittlungszeitpunkt zu erzielen wäre.

Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren kommt wohl am häufigsten zur Wertermittlung einer Immobilie zur Anwendung und ist das genaueste Verfahren und zugleich auch das komplexeste Wertermittlungs-Verfahren. Bei Sachwertverfahren wird der Wert des Hauses bei der Wertschätzung des Hauses getrennt vom Verkehrswert des Grundstücks (Grundstückswert) ermittelt.

Es erfolgt eine Berechnung des Verkehrswerts des Hauses aus den bei der Herstellung angefallenen Baukosten. Wenn man den Wert des Hauses berechnet, nimmt man an, dass der Wert eines neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Wertmindernde Umstände wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei dieser Wertermittlung mit ein.  Das Sachwertverfahren  kommt bei Wohnimmobilien wie Eigenheim, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder einer Gewerbeimmobilie zum Einsatz.

Der durchschnittliche Angebotspreis dient als Orientierungswert. Das Ergebnis wird pro m² Wohnfläche errechnet und bezieht sich auf die jeweils übliche Wohnflächengröße und ggf. Grundstücksflächengröße des jeweiligen Gebiets. Die Berechnungsgrundlage wurde zuvor qualitativ aufbereitet und gefiltert. Falls nicht genügend Daten für eine Berechnung vorliegen, wird auch kein Wert ausgegeben. Der Rechner gibt möglichst kleinteilige und genaue Werte aus, d.h. die Nachbarschaft wird zum Beispiel dem Bezirk oder der Gemeinde vorgezogen.

Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren kommt nur bei bewirtschafteten Immobilien (Gewerbeimmobilien) zusätzlich zur Anwendung. Der Ertragswert stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes bei der Bank für die Finanzierung dar. Bei seiner Ermittlung geht man von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag aus, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Vergleichswertverfahren – Das Vergleichswertverfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von Grundstücken Anwendung. Als Basis der Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte in ähnlichem Zustand und in ähnlicher Lage herangezogen und normiert. Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens sind genügend viele Vergleichsobjekte.

Kaufpreis – Neben dem Sachwert und dem davon abgeleiteten Verkehrswert steht der reale Verkaufspreis, den beim Immobilienkauf letztlich zu zahlen ist. Er differiert in der Regel vom Verkehrswert, da Verkaufspreise gewöhnlich auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es also, den Verkehrswert zu kennen und den Zustand der Immobilie richtig einschätzen zu können. Ein Sachverständiger kann hier gute Dienste leisten.

Auf der Grundlage des Verkehrswerts (Marktwertes) einer Immobilie wird deren materieller Wert bestimmt. Neben dem materieller Wert einer Bestandsimmobilie hat die Gebrauchtimmobilie jedoch auch einen ideellen Wert.

Wenn Sie sich für eine bestimmte Bestandsimmobilie entscheiden, dann beruht dies häufig auf dem ideellen Wertes oder weil das Haus besonders preisgünstig ist. Der ideelle Wert ist jedoch subjektiv und deshalb schwer zu ermitteln.

Sie sollten daher von Ihrer Immobilie ein Verkehrswertgutachten besitzen. Dieses muss von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt werden, denn nur unter dieser Bedingung wird es von Banken, Ämtern und Käufern anerkannt.

Den Verkehrswert zu kennen ist nicht nur wichtig für den Kauf und eventuell späteren Verkauf. Die Berechnung des Immobilienwertes ist jedoch auch möglicherweise auch für den Fall einer Beleihung des Objektes zu Finanzierungszwecken, die mögliche Erbschaft mit mehreren Erben, die ausbezahlt werden müssen. Zudem will das Finanzamt auch seinen Steueranteil haben, der vom Verkehrswert des Grundstückes abhängt.

Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes [1]

Die Ermittlungsverfahren, die Sachverständige für Immobilienbewertung anwenden, richten sich wie erwähnt nach der Art der Immobilien. Im Prinzip lässt sich jedoch zusammenfassend sagen, dass sich der Verkehrswert nach der Lage (also dem Preis des Baulandes), der Bruttogrundfläche und dem Zustand der Immobilie berechnet lässt. Der Zustand wirkt sich auf den Verkehrswert aus, wenn beispielsweise Bauschäden oder Mängel durch den Gutachter entdeckt werden. Des Weiteren kommen bestimmte rechtliche Umstände hinzu, zum Beispiel Wohnrechte.

Komplexe Berechnungsverfahren

An einem Beispiel aus dem Sachwertverfahren wird deutlich, wie komplex die Immobilienwertermittlung tatsächlich ist. So müssen neben dem Baujahr Faktoren wie die Gesamtnutzungsdauer, die Grundflächen oder die Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden. Diese sind zum Beispiel:

Kostengruppe

Einfache Ausstattung

Mittlere Ausstattung

Gehobene Ausstattung

Besonders gehobene Ausstattung

Heizung

Einzelöfen,

Speicherheizung

Boiler für

Warmwasser

Mehrraum,

Warmluft-

Kachelofen,

Zentralheizung

mit Radiatoren

Schwerkraft-

Heizung

Zentralheizung,

Pumpenheizung mit

Flachheizkörpern

Fußbodenheizung

zentrale Warm-

wasserbereitung

Zentralheizung

und

Fußbodenheizung

Klimaanlage,

Solaranlage

Innentüren

Füllungstüren,

Türblätter und

Zangen,

Stahlzarge

Kunststoff/-

Holztürenblätter,

Holzzargen,

Glastürausschnitte

Türblätter mit

Edelholzfurnier,

Glastüren,

Holzzargen

Massive

Ausführung von

Türen,

Einbruchschutz

Boden

Holzdielen,

PVC, Nadelfilz, Fliesen

PVC, Teppich

Fliesen, Linoleum

Parkett, Fliesen,

Betonwerkstein

Naturstein

(aufwändige

Verlegung)

Die Übersicht in der Tabelle zeigt nur einen kleinen Ausschnitt all dessen, was zu einer Immobilienbewertung gehört, die in diesem Fall nach dem Sachwertverfahren durchgeführt wird. Weitere Aspekte sind Sanitäranlagen, Dächer, Fenster, die Fassade und Innenwandverkleidungen. Ihre Immobilie gehört zu den größten Investitionen Ihres Lebens. Die exakte Bewertung vielleicht zu den größten Vorhaben. Daher sollten sie diese Profis überlassen: einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Unterschied Verkehrswert – Beleihungswert 

Fast in einem Atemzug mit dem Begriff Verkehrswert wird im Zusammenhang mit Immobilien der Beleihungswert genannt. Faktisch gibt es jedoch zwischen den beiden einen wesentlichen Unterschied. Zunächst sollen Sie sich ein Bild vom Verkehrswert machen können.

Der Verkehrswert: Was der Markt hergibt

Rein rechtlich betrachtet wird der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Damit ist nichts anderes als der aktuelle Marktwert gemeint. Für die Ermittlung des Verkehrswertes kommen die oben genannten unterschiedliche Berechnungsverfahren in Betracht, die von Immobilienbewertern durchgeführt werden. Der Wert kann demnach durch das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Welches Verfahren letztlich zum Einsatz kommt, richtet sich unter anderem nach der Art der Immobilie.

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist für die Banken von Bedeutung. Er ist niedriger als der Verkehrswert, weil er Faktoren wie Risiko- oder Sicherheitsabschläge mit einbezieht. Die Banken legen den Beleihungswert und damit die Sicherheitsabschläge unterschiedlich aus. So kann eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro einen Beleihungswert von 180.000 Euro haben, weil die Bank annimmt, dass im Falle eines Verkaufs nicht der Preis erzielt wird, der eigentlich den Marktpreisen entspricht. So zieht sie vom Verkehrswert 10 Prozent ab. Andere Banken rechnen anders und ziehen vom Verkehrswert sogar 20 Prozent ab, um zum Beleihungswert zu gelangen.

[1] Gastbeitrag von Matthias Kirchner. Matthias Kirchner ist Sachverständiger und Geschäftsführer eines bundesweit agierenden Immobilien-Sachverständigenbüros.
Internetadresse: http://www.kirchner-immobilienbewertung.de/blog

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