Kategorie-Archiv: Hausverkauf

Tagesgeld 2012: Vergleich Tagesgeld Zinsen aktuell Chart Konditionen Online Prognose Entwicklung 2013 Trend Rechner

Tagesgeld 2012: Unser Vergleich für aktuelle Tagesgeld-Zinsen zeigt als Tabelle zur Übersicht und als Grafik-Chart online Konditionen sowie eine Prognose der Entwicklung bis 2013 von Sparkasse und anderen Banken in Deutschland. Stand ist November 2012/Dezember 2012.

Aktuelle Entwicklung 2012

Der Trend bei den Konditionen für Tagesgeld zeigt nach wie vor eine leicht fallende Tendenz. Im Bereich von täglich fälligen Anlagen liegt der Zinssatz im Durchschnitt etwa bei 0,5%, wie das Diagramm unten als Grafik-Chart anzeigt. Die Daten stammen aus einer offiziellen Statistik der deutschen Bundesbank. Deutlich höher liegen die Zinsen für Festgeld mit einer Laufzeit von mindestens 1 Jahr. Bei einem Jahr Zinsbindung beträgt das durchschnittliche Zinsniveau bereits etwa 1,3%, wohingegen man bei Festgeld mit 2 Jahren Bindung Zinsen im Schnitt von etwa 2 Prozent pro Jahr bekommt.  Die Höhe der Guthabenzinsen variiert aber je nach Anbieter deutlich. Einen tagesaktuellen Vergleich liefert Ihnen als Tabelle unser Tagesgeld-Rechner. Weiterlesen

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Immobilienverkauf Nebenkosten (Makler, Steuer, Notar) Immobilien verkaufen Nebenkosten 2012/2013

Immobilienverkauf Nebenkosten 2012/2013 (Notar. Makler, Steuer): Welche Kosten entstehen beim Immobilien verkaufen für den Verkäufer? Unsere Übersicht zeigt die Höhe von Maklerkosten, Notarkosten und Steuern als Nebenkosten in Deutschland.

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Hausverkauf Kosten Verkäufer (Makler, Steuer, Notar) Haus verkaufen Kosten 2012/2013

Hausverkauf Kosten Verkäufer (Makler, Steuer, Notar):  Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf und kommen beim auf mich zu? Unsere Übersicht erklärt die Höhe von Maklerkosten, Notarkosten und Steuern in Deutschland als Nebenkosten.

1. Maklerkosten

In Deutschland werden Makler (Immobilienmakler) meiste vom Verkäufer beauftragt, aber vom Käufer gezahlt. Makler erhalten für erfolgreiche Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Als Alternative gibt es den sogenannten “Festpreismakler”, der keine Provisionen berechnet. Zur Vermittlung des Hauses wird ein Maklervertrag mit dem Verkäufer oder dem Käufer abgeschlossen. Dieser fungiert als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt des Maklervertrags ist das so genannte Provisionsversprechen (Makler-Courtage) des Auftraggebers, wenn die Tätigkeit des Maklers erfolgreich ist. Der Maklervertrag kann schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden.

Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision kann im Rahmen der gesetzlichen Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden. DIe Höhe richtet sich nach der Marktlage, nach dem Preis der Immobilie und nach den am Markt üblichen Konditionen. Sie beträgt üblicherweise in Deutschland bei privaten Immobilienverkäufen zwischen 3–6 % des Kaufpreises.

Bei gewerblichen Immobilientransaktionen wird sie meist entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber geregelt, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.

Abhängig von den regionalen Gewohnheiten für das private Immobilienmaklergeschäft wird die Provision

  • zwischen dem Käufer und dem Verkäufer häufig zu gleichen Teilen geteilt,
  • allein vom Verkäufer bezahlt oder
  • allein vom Käufer getragen.

Selten wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hier wird neben der Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen dem Makler und dem Verkäufer nach einem vorher vereinbarten Verhältnis aufgeteilt.

Als Alternative gibt es das Geschäftsmodell der Maklerpauschale als “Makler-Flatrate”. Bei diesem Geschäftsmodell wird statt der üblichen Maklerprovision ein Festpreise gezahlt. Dafür erhält der Kunde Leistungen, die den Verkauf der Immobilie bewirken sollen wie zum Beispiel eine Marktwerteinschätzung der Immobilie, eine Anzeigenschaltung sowie das Führen der Verkaufsverhandlungen bis zum Abschluss des Kaufvertrags. Nach erfolgreichem Abschluss sind keine weiteren Kosten zu zahlen. Der Betrag muss aber auch gezahlt werden, wenn das Objekt nicht vermittelt wurde. Der Maklerverband IVD kritisierte bereits das neue Modell, weil für den Betrag seiner Meinung nach nur sehr geringe Leistungen erbracht werden. Weiterlesen

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Hausverkauf Tipps

Hausverkauf Tipps (Verkaufstipps Immobilien) – Wir geben Ihnen hilfreiche Tipps zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Wir erklären Ihnen, wie Sie schnell und einfach eine Immobilie verkaufen können, sei es eine Wohnung, ein  Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus.

Marktanalyse

Sehen Sie sich zunächst im Internet auf den großen Portalen, zum Beispiel bei Immobilienscout24 oder Immonet.de, vergleichbare Objekte in der Region Ihrer Immobilie an, die in Bezug auf Lage und Zustand möglichst ähnlich zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sind. Vergleichen Sie die darin angebotenen Objekte mit Ihrem eigenen Angebot. Ist Ihre Immobilie gegenüber diesen Angeboten besser oder weniger gut? So können Sie relativ einfach selbst und kostenlos einen marktgerechten und angemessenen Preis für Ihre Immobilie finden. Zur Preisfindung dient dabei nicht die Summe Ihrer getätigten Investitionen vom Kaufpreis bis zu den letzten Renovierungen. Allein entscheidend ist für den Kaufinteressenten die Frage zum Immobilienmarkt: Welcher Preis ist am Markt erzielbar? Einen zu hohen Preis anzusetzen, um dann später Freiraum für Verhandlungsspielraum zu haben, ist in der Regel falsch. Stattdessen sollte man meist besser einen günstigen Preis beim Verkauf ansetzen und sich dann nur minimal auf Preisverhandlungen einlassen. Jahrelang vergebliche Verkaufsbemühungen kosten für Sie viel nicht nur Mühe, sondern auch viel Geld und viele unnötige Zinsen. Sinnvoll für die Preisfindung kann aber auch eine Einschätzung durch einen neutralen Immobilien-Sachverständigen sein, da man dann einerseits eine objektive Einschätzung für sich selbst vorliegen hat und andererseits eben dem Interessenten eine neutrale Bewertung und damit etwas Handfestes vorlegen kann.

Ein Hauptfehler beim Hausverkauf ist oft eine überhöhte Preisvorstellung. Anbieter möchten beim Verkauf das Maximum herausholen und bieten ihr Objekt überteuert an. Die Praxis zeigt aber, das dies schnell schief gehen kann. Wenn Ihr Angebot wegen eines zu hohen Preises übermäßig lange durch die Gazetten geistert, dann wenden sich interessierte Investoren oft ab: Wer möchte schon eine Immobilie erwerben, die offensichtlich ein Ladenhüter ist. Im Ergebnis müssen Sie das Haus dann möglicherweise zu einem enttäuschenden Preis und weit unter dem Marktwert abgeben.

Beim Immobilienverkauf gilt stattdessen meist der Grundsatz: Weniger ist mehr. Anstatt auf einer überteuerten Immobilie sitzen zu bleiben, ist es in der Regel sinnvoll, das Haus zu einem angemessenen Preis zeitnah zu verkaufen, raten Experten. Wer sich dabei selbst mit einer realistischen Preisvorstellung schwer tut, der sollte sich möglichst professionelle Hilfe holen. Makler besitzen meist eine hohe und vor allem  lokale Marktkenntnis und könnten den Wert eines Objekts in der Regel recht professionell einschätzen.

Objektvorbereitung

Sehen Sie sich Ihr Haus vor dem Verkauf mit möglichst neutralen Augen an. Stellen Sie sich die Frage: Welche kleinen Reparaturen oder Erneuerungen müsste man durchführen, um meine Immobilie aufzuwerten? Ähnlich wie beim Autoverkauf, vor dem Sie Ihr Fahrzeug üblicherweise waschen, putzen und auch wachsen, wenn sich ein Kaufinteressent meldet, sollten Sie auch Ihre Wohnung oder Ihr Haus für den Verkauf herrichten. Prüfen Sie, was bei Ihrem Auszug ohnehin in den Sperrmüll wandern wird und entsorgen Sie es besser bereits schon vor den Besichtigungsterminen. Das Entsorgen schafft auch Platz und erweitert das Raumgefühl: Sie schaffen damit eine angenehmere Athmosphäre. Das gilt auch für Ihre Garagen, für Ihre Abstellräume und das Grundstück selbst mit seinen Außenanlagen.

Unterlagen

Sie sollten für Interessenten einige wichtige Unterlagen zur Verfügung haben, zum Beispiel einen Grundbuchauszug, eine Flurkarte, Grundrisszeichnungen der einzelnen Etagen und auch eine Wohnflächenberechnung. Die Wohnfläche können Sie gegebenenfalls selbst ausmessen, zumindest aber die Unterlagen dazu selbst zusammenstellen. Bei Wohnungseigentum sollten auch die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung bereit liegen. Auch die letzten Wohngeldabrechnungen sollte Sie parat haben. Weiterhin sind Belege über die letzten Investitionen für Interessenten hilfreich, auch weil diese Investitionen den Wert der Immobilie erhöhen können: Der Käufer muss die Investitionen nicht mehr selbst tätigen. Falls Ihnen ein Wertgutachten vorliegt, sollten Sie auch dieses vorzeigen.

Verkaufszeitpunkt

Verkaufszeitpunkt – Wann soll man am Besten verkaufen? Natürlich wirkt eine Immobilie im Frühling und im Sommer am besten, aber auch der Herbst hat seine schönen Seiten. Auch im Winter werden viele Häuser gekauft. Die Jahreszeit sollten Sie daher nicht zu allzu wichtig nehmen.

Werbung

Werbung – Hier gilt der Grundsatz: Nicht kleckern, sondern klotzen. Schalten Sie möglichst nicht nur eine Anzeige und denken Sie “dann wollen wir mal abwarten”, sondern werben Sie in kurzer Zeit möglichst kompakt und professionell. Drei Monate bis zu einem halben Jahr ist bei einem Immobilienverkauf noch als kurz anzusehen. Internetwerbung und Zeitungsanzeigen sind heute selbstverständlich. Prüfen Sie auch, ob Sie ein Verkaufsschild gut sichtbar auf dem Grundstück oder im Fenster platzieren können. Tipp: Alles zugleich in einer gelungenen Mischung bringt oft den Erfolg.

Internetwerbung

Internetwerbung – Die jetzige Generation der Kaufsuchenden wartet meist nicht mehr auf die Zeitung am Wochenende: Sie suchen ihr neues Zuhause stattdessen rund um die Uhr im Internet. Das Internet ist zudem auch meist mit Abstand die günstigste Art für Sie, zu werben. Sie erreichen grundsätzlich am schnellsten die meisten Interessenten, und dies auch außerhalb des Verbreitungsgebiets Ihrer Tageszeitung. Dies ist besonders für Zuzügler von Bedeutung. Um das Angebot im Internet möglichst breit zu streuen, sollten Sie es möglichst in mehreren namhaften Portalen gleichzeitig präsentieren. Gute Portale sind zwar nicht kostenlos, aber haben meist eine hohe Reichweite für Interessenten. Kostenlose Portale machen teilweise weniger Sinn. Hierzu gilt manchmal die Regel “umsonst ist umsonst”. Dennoch können Sie kostenlose Portale durchaus einmal ausprobieren. Behalten Sie aber die Nutzung der führenden Immobilienportale Immobilienscout24 und Immonet im Hinterkopf, falls sich hier für Sie keine zufriedenstellenden Ergebnisse erzielen lassen.

Ein weiterer Fehler beim Objektverkauf ist oft auch die Wahl der falschen Zielgruppe.Wer eine teure Jugendstil-Villa an einem schwarzen Brett im Supermarkt anbietet, wird meist genauso wenig Erfolg haben wie jemand, der ein billiges Hauptstraßen-Apartment in einer hochwertigen Immobilienzeitschrift inseriert: Für zielgruppenorientierte Vermarktung ist eine detaillierte Marktkenntnis und auch ein großer Adressenfundus hilfreich, wie ihn etwa bundesweit aufgestellte Immobiliendienstleister aufweisen. Dort finden sich Dateien und Listen mit vorgemerkten und passenden Interessenten. Spezielle Suchdatenbanken können dann gezielt nach möglichen Kunden abgefragt werden. Die ausgeworfenen Namen sind in der Regel erstklassige Ansprechpartner für das zu veräußernde Objekt. Die Zahl möglicher Kaufinteressenten kann sich dadurch überproportional vergrößern. Privatverkäufer hingegen sind fast immer Einzelkämpfer und verfügen kaum über ähnlich effektive Möglichkeiten zur Kundenfindung.

Laufzeit im Internet

Laufzeit im Internet – Der Verkauf einer Immobilie dauert typischerweise zwischen drei und sechs Monaten. Da die Buchung in einem Internetportal für eine längere Laufzeit pro Monat erheblich günstiger ist, sollten Sie bei einem Immobilienverkauf möglichst eine Laufzeitbuchung von mindestens drei Monaten buchen. Bei einer Vermietung kann je nach Objekt meist eine einmonatige bis dreimonatige Veröffentlichung sinnvoll sein. Änderungen am Exposé sind normalerweise auch zwischendurch während der Laufzeit möglich. Tipp: Lassen Sie Ihr Exposé im Internet stehen, auch wenn ein Interessent bei Ihnen eigentlich schon festes Interesse bekundet hat. Bis zum Vertrag ist es meist immer noch ein weiter Weg. Machen Sie sich möglichst nicht abhängig von einem einzigen Interessenten, sondern werben Sie trotzdem weiter. Verkauft ist die Immobilie erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar und zu 100% erst dann, wenn das Geld tatsächlich auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Internetexposé

Beim Internetexposé gilt meist der Grundsatz: In der Kürze liegt die Würze. Denken Sie sich für Ihre Immobilie zunächst eine aussagekräftige Überschrift aus, um das Interesse zu wecken.

Ein Stolperstein beim Verkauf sind dabei falsche Anzeigentexte. Wenn das Inserat zu reißerisch oder auch zu langweilig formuliert wird, bremst dies den Verkaufserfolg. Immobilienkäufer sind meist sehr kritisch und vergleichen die Offerten genau.

Der Anzeigentext sollte weiterhin sachlich korrekt formuliert sein. Auf keinen Fall dürfen Sie unrichtige oder fehlerhafte Angaben machen und überschäumende Argumente gebrauchen. Niemand akzeptiert beim Kauf falsche Angebote. Wohneigentum ist ein teures Gut und viele Familien kaufen sich nur einmal im Leben eine Immobilie.

Text

Text -Vor der Veröffentlichung sollten Sie die Texte für die Objektbeschreibung und die Lagebeschreibung in aller Ruhe auf Ihrem Computer schreiben und speichern. Machen Sie sich Gedanken, welche Besonderheiten Ihre Immobilie für einen Käufer hat. Lassen Sie sich beim Schreiben Zeit. Überlegen Sie, welchen Nutzen das Objekt für zukünftige Bewohner bieten kan. Das Vorschreiben der Texte gewährt Ihnen genügend Zeit, weil Sie da noch nicht online im Internet sind. Sie können die Texte später beim Einstellen der Immobilie ins Internet kopieren.

Mängel am Haus, zum Beispiel eine erneuerungsbedürftige Heizung, oder Nachteile der Lage wie zum Beispiel Lärmbelästigung, sollten im Exposé jedoch nicht verschwiegen werden. Die Nachteile schlagen sich jedoch im Preis nieder. Eine Immobilie in einem Exposé über die Tatsachen hinaus in den höchsten Tönen zu loben und gleichzeitig Nachteile zu verschweigen, bringt allenfalls viel Arbeit durch Besucher, aber trotzdem keine Käufer. Eine Besichtigung sollte möglichst positive Überraschungen parat haben, aber keine negativen Überraschungen. Tipp: Verraten Sie im Text nicht alles, sondern machen Sie die Leser neugierig auf eine Besichtigung.

Bilder

Bilder – Fotografieren Sie mit einer Digitalkamera jede Menge Eindrücke Ihrer Immobilie und suchen Sie sich dann am Computer die besten heraus. Das kostet für Sie nichts. Wichtig sind zum Beispiel die Außenansicht, ein Blick aus dem Garten oder vom Haus auf den Garten, das Bad und auch die Küche. Interessant sind auch Besonderheiten wie ein Kamin, ein Ofen, eine Sauna, oder die Fußbodenbeläge. Machen Sie eine Detailaufnahme von einer Besonderheit, wie von einer besonders hübschen Haustür oder Badeinrichtung. Wenn sich ein toller Blick in die Landschaft bietet, sollten Sie diesen nicht nur beschreiben, sondern auch im Bild zeigen. Das schönste Bild sollte dann als Titelbild dienen. Tipp: Nehmen Sie sich genügend Zeit für Ihre Fotos. Warten Sie möglichst auf einen blauen Himmel. Räumen Sie auf, bevor Sie die Bilder machen, Ddas macht einen besseren Eindruck für den Käufer.

Grundriss

Grundriss – Besonders wichtig sind Grundrisse. Wenn Sie keinen Grundriss haben, dannn suchen Sie sich einen Zollstock und versuchen einen Grundriss zu zeichnen. Notieren Sie sich die Maßangaben. Zum Einstellen im Internet können Sie den Grundriss dann scannen oder fotografieren. Tipp: Ein gut lesbarer Grundriss erleichtert es den Interessenten, sich in Ihre Immobilie einzulesen. Legen Sie keine Nutzung der Zimmer fest wie zum Beispiel  Kinderzimmer, Büro oder Schlafzimmer. Das gibt dem Interessenten Freiraum für seine eigene Gestaltung.

Gedrucktes Exposé

Als Ergänzung zum Internetexposé ist zusätzlich ein ausgedrucktes Exposé sinnvoll, das Sie Ihren Interessenten zusenden können. Eine einfache und gute Lösung bietet hier zum Beispiel die Fa. Prima Exposé, www.prima-expose.de. Pro Immobilie kostet ein Exposé nur 23,80 € einschließlich Mehrwetsteuer und kann dann von Ihnen beliebig oft ausgedruckt werden.

Fehlende oder mangelhafte Verkaufsunterlagen sind ein weiterer häufiger Fehler beim Verkauf. Profis wissen, dass ohne eine überzeugende Präsentation beim Verkauf nichts geht. Hierbei spielt das Exposé als wichtigste Handreichung und Informationsquelle eine besonders wichtige Rolle. Wer ein Einfamilienhaus mittels eines einfachen schwarz-weiß kopierten Handzettels verkaufen möchte, der dürfte meist nur mitleidiges Lächeln bei seinen Kunden ernten. Ebenso wollen Interessenten gern Fakten sehen. Angaben über Bauausführung oder die Grundrisse sollten von Ihnen stets mit Kopien belegt sein. Zu Modernisierungmaßnahmen und Umbaumaßnahmen sollten Sie Rechnungen und Zeichnungen haben. Nachprüfbare Angaben und überzeugende Exposés sind eine wesentliche Stütze für Ihren Verkaufserfolg.

Zeitungsanzeige

Zeitungsanzeige – Wie bereits erwähnt, ist auch das Schalten einer zusätzlichen Zeitungsanzeige wichtig für den Verkauf. Hier sollten Sie ebenfalls durch eine prägnante Überschrift Interesse wecken, um nicht in der Masse der Anzeigen unterzugehen. Erleichtern Sie sich und den Interessenten das Lesen, in dem Sie in der Anzeige auf Ihre Internetanzeige verweisen, in der es mehr Informationen zu Ihrer Immobilie gibt.

Verkaufsschild

Beim Verkaufsschild gilt der Grundsatz: Wer sich versteckt, der wird auch nicht gefunden. Deshalb sollten Sie über ein Verkaufsschild im Garten oder auch im Fenster öffentlich bekannt geben, dass Ihre Immobilie derzeit nach einem neuen Eigentümer sucht. Oft kennen Anwohner in der Umgebung Verwandte, Bekannte oder auch Arbeitskollegen, die in Ihrer Region ein Haus oder eine Wohnung suchen. Die Mund-zu-Mund-Propaganda über ein Verkaufsschild kann unschlagbar günstig und zugleich wirksam sein. Auch hier ist aber ein ansprechendes Erscheinungsbild wichtig. Tipp: Egal ob veränderte Familienverhältnisse durch Zuwachs oder Scheidung, ob Geldmangel oder auch einfach keine Lust mehr auf Mieter der Verkaufsgrund sind: Verkaufen ist für Sie keine Schande. Es ist immer besser, wenn Sie den Nachbarn eine plausible Erklärung liefern, als wenn die Nachbarn fragenden Interessenten eine falsche Erklärung liefern. Ein Verkaufsschild kann daher recht sinnvoll sein.

Besichtigungen

Ordnung: Bei der Besichtigung sollten Sie eine Wohlfühlatmosphäre schaffen. Das Grundstück sollten Sie von unnötigem Gerümpel befreien, ebenso die Garage, die Abstellräume, den Keller und auch den Boden. Lagern Sie notfalls selten gebrauchte Sachen aus oder bestellen Sie den Sperrmüll. Befreien Sie Ihr Haus vor der Besichtigung möglichst von unnötigen Sachen, die Sie ohnehin nicht mehr gebrauchen. Das gleiche gilt für die Wohnräume, für die Küche und für das Bad. Mit Möbeln und Zubehör überfüllte Räume wirken kleiner und weniger attraktiv beim Verkauf.

Besichtigungstermine: Lassen Sie von Interessenten möglichst sich nicht in für Sie ungünstige Termine drängen, außer Sie sagen gleich: “ja, prima, das passt gut”. Wenn SIe aber zunächst ablehnen und dann doch noch zustimmen, signalisieren Sie Verkaufsnot. Seien Sie freundlich und offen am Telefon, aber zugleich bestimmt. Ein wirklicher Interessent hat auch andere Termine frei.

Besichtigung: Das Haus sollte sauber und gut gelüftet sein und auch angenehm riechen. Verwenden Sie aber bitte keine künstlichen Duftstoffe. Besser ist es, Kaffee zu kochen. Raucher sollten möglichst vier Wochen vor dem Verkauf nur noch draußen rauchen. Kalter Rauch riecht unangenehm und verschwindet nicht nach einer Stunde lüften. Der Rauch ist für viele Nichtraucher unangenehm.

Schaffen Sie Atmosphäre zum Beispiel durch leichte, aber nicht zu laute klassische Musik. Blumen, die neueste Zeitung, ein Buch oder eine Illustrierte wirken angenehm. Vermeiden Sie Stapel alter Zeitschriften auf dem Tisch oder auf dem Sofa. Es sollte kein Stapel schmutziger Wäsche in der Badewanne liegen und auch keine halbvollen Töpfe in der Küche. Die Ordnung sollten Sie aber auch nicht übertreiben und keine derart sterile Ordnung schaffen, dass sich der Besuch nicht mehr wohl fühlt.

Viel Licht hilft beim Verkauf. Falls nicht genügend Tageslicht in der Wohnung sein sollte, dann sollten Sie schon kurz vor der Besichtigung das Licht einschalten. Denken Sie an einen schönen Platz für eine anschließende Tasse Kaffee, wenn beim Besucher Interesse besteht. Im Sommer ist hierzu die Terrasse oder der Balkon geeigent. Im Winter sollten Sie nach einer gemütlichen Ecke suchen.

 

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Hausverkauf Steuer

Hausverkauf Steuer Tipps 2012 – Beim Verkauf von einem Einfamilienhaus (Eigenheim) oder einem Mehrfamilienhaus können Steuern gegenüber dem Finanzamt fällig werden. So kann eine Spekulationssteuer zu zahlen sein, wenn Sie die zu verkaufende Immobilie zuvor nicht selbst oder nur teilweise selbst genutzt haben.

Anhand eines Beispiels zeigen wir Ihnen, wie das Finanzamt am Verkauf Ihrer Immobilie mit verdient (Quelle: Das Haus). Ein Ehepaar hat gemeinsam ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 Euro pro Jahr. Versteuert wird im Splittingtarif. Veräußerungsgewinne liegen nicht vor. Das Ehepaar verkauft Ende 2008 ein Zweifamilienhaus. Das Gebäude haben die beiden acht Jahre vorher gekauft. Eine der Wohnungen ist vom Ehepaar selbst bewohnt und ist daher steuerfrei. Die andere Wohnung im Zweifamilienhaus ist vermietet. Die Wohnflächen der beiden Wohnungen sind jeweils gleich groß. Der Verkäufer zahlt die Maklerkosten.

 Gewinn für das Ehepaar

Verkaufspreis für das Haus  
350.000 Euro
Kaufpreis für die Immobilie: Preis mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten)  
-300.000 Euro
Werbungskosten beim Verkauf: Maklerprovision 4%  
-14.000 Euro
Gewinn für das Ehepaar  
36.000 Euro

  
 Einkommensteuer für das Ehepaar auf den Verkauf 

Gewinn des vermieteten Anteils: halber Gewinn, weil beide Wohnungen des Hauses gleich groß
18.000 Euro
Degressive Abschreibung (AfA) gemäß § 7 Abs. 5 EStG: hier 5% von 150.000 Euro für 8 Jahre
60.000 Euro
Gewinn zu versteuern  
78.000 Euro
Einkommensteuer für das Ehepaar auf den Verkauf 
33.843 Euro

Man kann diese Spekulationssteuer nur dann umgehen, wenn man das zu verkaufende Gebäude selbst auf Dauer bewohnt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell in einem rechtskräftigen Urteil entschieden. Wenn die Spekulationssteuer nicht anfallen soll, muss der Eigentümer in der Immobilie eine komplett ausgestattete Wohnung haben und diese auch selbständig nutzen. Es reicht nicht aus, dass er sich nur ab und zu dort aufhält. Eine regelmäßige und auch nachweisbare Anwesenheit im Haus gilt als Voraussetzung für die Spekulationssteuerfreiheit.

Der Verkauf eines Hauses bleibt damit nur dann steuerfrei für den Eigentümer, wenn dieser das Haus innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist selbst genutzt hat. Die genauen Bedingungen hierfür hat der Bundesgerichtshof wie folgt festgelegt:

Das Haus oder die Immobilie muss zwischen der Anschaffung und den Verkauf durch den Eigentümer ausschließlich selbst genutzt werden oder

Das Haus muss im Jahr des Verkaufes und in den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt werden.

Unter „ausschließlich selbst genutzt“ ist zu verstehen, dass keine Wohnung, auch keine Einliegerwohnung, in diesem Haus fremdvermietet werden darf. Ausgenommen von dieser Regelung ist nur der Freund oder die Freundin des Eigentümers, wenn der Eigentümer unverheiratet ist und es sich hier um eine gemeinsame Nutzung der Immobilie handelt. In diesem Fall geht man immer noch von Eigennutzung des Gebäudes aus.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist nur die vorher selbst genutzt Wohnung komplett steuerfrei. Für die anderen Mieteinheiten gilt diese Steuerfreiheit jedoch nicht. Als Besitzer des Mehrfamilienhauses muss man den genauen Anteil der selbstgenutzten Fläche gegenüber der Gesamtfläche berechnen und kann diesen selbstgenutzten Anteil dann vom Verkaufsgewinn als „steuerfrei“ abziehen.

Doch es gibt es einige Tipps und Tricks, wie man die Hausverkauf-Steuer umgehen kann.

Trick Nummer 1: Wer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen möchte, kann zum Beispiel drei Jahre vor dem Verkauf selbst in diese Immobilie einziehen. Ist das nicht möglich, kann man das Haus oder eine Wohnung im Haus auch unentgeltlich einem Familienangehörigen überlassen. Als Bewohner kommen die Kinder oder auch die Eltern in Frage. In solchen Fällen sollte man jedoch einen Steuerberater hinzuziehen, der sich mit derartigen finanziellen Gegebenheiten auskennt. Ein Steuerberater kann helfen, dass der kleine Trick gelingt und keine Fehler passieren. Die Kosten für den Steuerberater können sich hier lohnen, denn jeder Fehler kann Ihnen sehr viel Geld kosten.

Trick Nummer 2: Sie können die Immobilie renovieren, solange sie unvermietet ist. Hierdurch entsteht ein „Steuersparmodell“: Sie können die Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen und zusätzlich beim Hausverkauf viele Steuern sparen. Zwischen 50.000 und 60.000 Euro sind hier, je nach Verkaufspreis, ohne weiteres an Steuerersparnis möglich. Allerdings muss das Haus deutlich vor dem Verkauf modernisiert worden sein, so dass eine langfristige Planung ist dementsprechend erforderlich ist.

 

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Verkehrswert Immobilien

Verkehrswert Immobilie berechnen (Verkehrswertermittlung Haus) – Zur Bestimung des Verkehrswerts einer Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Verfahren: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen eines oder auch mehrere der drei Verfahren zur Anwendung, um eine Verkehrswertermittlung für ein Haus oder eine andere Immobilie durchzuführen. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert des Hauses oder der Immobilie bezeichnet.

Definition Verkehrswert: Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ist in § 194 BauGB definiert. Verkürzt gesagt, bestimmt der Verkehrswert den Preis, der für eine Immobilie zum Ermittlungszeitpunkt zu erzielen wäre.

Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren kommt wohl am häufigsten zur Wertermittlung einer Immobilie zur Anwendung und ist das genaueste Verfahren und zugleich auch das komplexeste Wertermittlungs-Verfahren. Bei Sachwertverfahren wird der Wert des Hauses bei der Wertschätzung des Hauses getrennt vom Verkehrswert des Grundstücks (Grundstückswert) ermittelt.

Es erfolgt eine Berechnung des Verkehrswerts des Hauses aus den bei der Herstellung angefallenen Baukosten. Wenn man den Wert des Hauses berechnet, nimmt man an, dass der Wert eines neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Wertmindernde Umstände wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei dieser Wertermittlung mit ein.  Das Sachwertverfahren  kommt bei Wohnimmobilien wie Eigenheim, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder einer Gewerbeimmobilie zum Einsatz.

Der durchschnittliche Angebotspreis dient als Orientierungswert. Das Ergebnis wird pro m² Wohnfläche errechnet und bezieht sich auf die jeweils übliche Wohnflächengröße und ggf. Grundstücksflächengröße des jeweiligen Gebiets. Die Berechnungsgrundlage wurde zuvor qualitativ aufbereitet und gefiltert. Falls nicht genügend Daten für eine Berechnung vorliegen, wird auch kein Wert ausgegeben. Der Rechner gibt möglichst kleinteilige und genaue Werte aus, d.h. die Nachbarschaft wird zum Beispiel dem Bezirk oder der Gemeinde vorgezogen.

Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren kommt nur bei bewirtschafteten Immobilien (Gewerbeimmobilien) zusätzlich zur Anwendung. Der Ertragswert stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes bei der Bank für die Finanzierung dar. Bei seiner Ermittlung geht man von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag aus, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Vergleichswertverfahren – Das Vergleichswertverfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von Grundstücken Anwendung. Als Basis der Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte in ähnlichem Zustand und in ähnlicher Lage herangezogen und normiert. Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens sind genügend viele Vergleichsobjekte.

Kaufpreis – Neben dem Sachwert und dem davon abgeleiteten Verkehrswert steht der reale Verkaufspreis, den beim Immobilienkauf letztlich zu zahlen ist. Er differiert in der Regel vom Verkehrswert, da Verkaufspreise gewöhnlich auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es also, den Verkehrswert zu kennen und den Zustand der Immobilie richtig einschätzen zu können. Ein Sachverständiger kann hier gute Dienste leisten.

Auf der Grundlage des Verkehrswerts (Marktwertes) einer Immobilie wird deren materieller Wert bestimmt. Neben dem materieller Wert einer Bestandsimmobilie hat die Gebrauchtimmobilie jedoch auch einen ideellen Wert.

Wenn Sie sich für eine bestimmte Bestandsimmobilie entscheiden, dann beruht dies häufig auf dem ideellen Wertes oder weil das Haus besonders preisgünstig ist. Der ideelle Wert ist jedoch subjektiv und deshalb schwer zu ermitteln.

Sie sollten daher von Ihrer Immobilie ein Verkehrswertgutachten besitzen. Dieses muss von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt werden, denn nur unter dieser Bedingung wird es von Banken, Ämtern und Käufern anerkannt.

Den Verkehrswert zu kennen ist nicht nur wichtig für den Kauf und eventuell späteren Verkauf. Die Berechnung des Immobilienwertes ist jedoch auch möglicherweise auch für den Fall einer Beleihung des Objektes zu Finanzierungszwecken, die mögliche Erbschaft mit mehreren Erben, die ausbezahlt werden müssen. Zudem will das Finanzamt auch seinen Steueranteil haben, der vom Verkehrswert des Grundstückes abhängt.

Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes [1]

Die Ermittlungsverfahren, die Sachverständige für Immobilienbewertung anwenden, richten sich wie erwähnt nach der Art der Immobilien. Im Prinzip lässt sich jedoch zusammenfassend sagen, dass sich der Verkehrswert nach der Lage (also dem Preis des Baulandes), der Bruttogrundfläche und dem Zustand der Immobilie berechnet lässt. Der Zustand wirkt sich auf den Verkehrswert aus, wenn beispielsweise Bauschäden oder Mängel durch den Gutachter entdeckt werden. Des Weiteren kommen bestimmte rechtliche Umstände hinzu, zum Beispiel Wohnrechte.

Komplexe Berechnungsverfahren

An einem Beispiel aus dem Sachwertverfahren wird deutlich, wie komplex die Immobilienwertermittlung tatsächlich ist. So müssen neben dem Baujahr Faktoren wie die Gesamtnutzungsdauer, die Grundflächen oder die Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden. Diese sind zum Beispiel:

Kostengruppe

Einfache Ausstattung

Mittlere Ausstattung

Gehobene Ausstattung

Besonders gehobene Ausstattung

Heizung

Einzelöfen,

Speicherheizung

Boiler für

Warmwasser

Mehrraum,

Warmluft-

Kachelofen,

Zentralheizung

mit Radiatoren

Schwerkraft-

Heizung

Zentralheizung,

Pumpenheizung mit

Flachheizkörpern

Fußbodenheizung

zentrale Warm-

wasserbereitung

Zentralheizung

und

Fußbodenheizung

Klimaanlage,

Solaranlage

Innentüren

Füllungstüren,

Türblätter und

Zangen,

Stahlzarge

Kunststoff/-

Holztürenblätter,

Holzzargen,

Glastürausschnitte

Türblätter mit

Edelholzfurnier,

Glastüren,

Holzzargen

Massive

Ausführung von

Türen,

Einbruchschutz

Boden

Holzdielen,

PVC, Nadelfilz, Fliesen

PVC, Teppich

Fliesen, Linoleum

Parkett, Fliesen,

Betonwerkstein

Naturstein

(aufwändige

Verlegung)

Die Übersicht in der Tabelle zeigt nur einen kleinen Ausschnitt all dessen, was zu einer Immobilienbewertung gehört, die in diesem Fall nach dem Sachwertverfahren durchgeführt wird. Weitere Aspekte sind Sanitäranlagen, Dächer, Fenster, die Fassade und Innenwandverkleidungen. Ihre Immobilie gehört zu den größten Investitionen Ihres Lebens. Die exakte Bewertung vielleicht zu den größten Vorhaben. Daher sollten sie diese Profis überlassen: einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Unterschied Verkehrswert – Beleihungswert 

Fast in einem Atemzug mit dem Begriff Verkehrswert wird im Zusammenhang mit Immobilien der Beleihungswert genannt. Faktisch gibt es jedoch zwischen den beiden einen wesentlichen Unterschied. Zunächst sollen Sie sich ein Bild vom Verkehrswert machen können.

Der Verkehrswert: Was der Markt hergibt

Rein rechtlich betrachtet wird der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Damit ist nichts anderes als der aktuelle Marktwert gemeint. Für die Ermittlung des Verkehrswertes kommen die oben genannten unterschiedliche Berechnungsverfahren in Betracht, die von Immobilienbewertern durchgeführt werden. Der Wert kann demnach durch das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Welches Verfahren letztlich zum Einsatz kommt, richtet sich unter anderem nach der Art der Immobilie.

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist für die Banken von Bedeutung. Er ist niedriger als der Verkehrswert, weil er Faktoren wie Risiko- oder Sicherheitsabschläge mit einbezieht. Die Banken legen den Beleihungswert und damit die Sicherheitsabschläge unterschiedlich aus. So kann eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro einen Beleihungswert von 180.000 Euro haben, weil die Bank annimmt, dass im Falle eines Verkaufs nicht der Preis erzielt wird, der eigentlich den Marktpreisen entspricht. So zieht sie vom Verkehrswert 10 Prozent ab. Andere Banken rechnen anders und ziehen vom Verkehrswert sogar 20 Prozent ab, um zum Beleihungswert zu gelangen.

[1] Gastbeitrag von Matthias Kirchner. Matthias Kirchner ist Sachverständiger und Geschäftsführer eines bundesweit agierenden Immobilien-Sachverständigenbüros.
Internetadresse: http://www.kirchner-immobilienbewertung.de/blog

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Immobilienbewertung

Die Grundstücksbewertung und die Immobilienbewertung  sind durch Rechtsvorschriften in Deutschland geregelte Verfahren, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke ermitteln.

Die Immobilienbewertung kann nach verschiedenen Immobilienbewertungsverfahren erfolgen. Häufig angewandt werden hierbei das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Diese drei konventionellen Verfahren unterscheiden zwischen verschiedenen Einflussfaktoren wie beispielsweise dem Gebäude-Ertrag und der Verzinsung. Andere Einflussgrößen wie das Mietausfallrisiko finden dabei jedoch kaum Berücksichtigung. Diese  Faktoren werden hingegen bei den international angewandten Immobilienbewertungsverfahren in die Berechnung mit einbezogen.

Folgende Verfahren zur Immobilienbewertung werden heute besonders von institutionellen Investoren angewandt: die Discounted-Cash-Flow-Methode (Barwertkalkulation) und das Residualverfahren. Welches Immobilienbewertungsverfahren wann ewingesetzt wird, richtet sich nach der Art des Objektes für die Immobilien-Bewertung, ob es sich beispielsweise um eine Gewerbe-Immobilie, um ein Einfamilienhaus oder um ein Mehrfamilienhaus handelt.

Mit der Immobilienbewertung kann man einen Sachverständigen beauftragen, der ein entsprechendes Gutachten erstellt.

Daneben kann man sich aber auch selbst einen Überblick über den Wert einer Immobilie verschaffen, sei es zum Kauf der Immobilie  oder auch zum Verkauf der Immobilie.

Hierzu kann man zunächst einen Blick in die Bodenrichtwertkarte werfen, die es in vielen Gemeinden gibt und die einen guten Eindruck über die Grundstückswerte vermittelt.

Weiterhin hift ein Blick in den Mietspiegel, um ein Gefühl für durchschnittliche Mieten in der Region zu erhalten.

Interessant sind weiterhin durchschnittliche Verkaufspreise für Immobilien in der Region. Zu Ihrer Information haben wir hierzu einige Informationen zu Immobilienpreisen in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Brandenburg zusammengestellt, die eine Grundlage für Ihre eigende Immobilienbewertung bilden können.

Die Tabelle zeigt durchschnittliche Preise für den Wohnungskauf pro Quadratmeter getrennt nach Neubau im Jahr 2011 und nach Bestand (Quelle:Focus/Immobilienscout24)

Stadt Neubau 2011 Bestand
Chemnitz 1761 833
Cottbus 1606 650
Dresden 2480 1369
Erfurt 2280 1818
Frankfurt(Oder) 1620 963
Halle 1718 1098
Jena 2049 1779
Leipzig 2500 1192
Magdebug 2224 1069
Potsdam 2879 2193

In keinem Fall können diese Werte allerdings irgendeine Garantie für den tatsächlichen Wert der Immobilie geben. Zur Wertermittlung bedarf es viel Fingerspitzengefühl. Hier kommt das alte Sprichwort zum Tragen: Ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie sind drei Faktoren: Lage, Lage und nochmals Lage. Will heißen: Eine Immobilie kann einen hohen theoretischen Wert haben, liegt aber ein Wohngrundstück beispielsweise direkt an einer vielbefahrenen Straße, kann ihr Wert erheblich reduziert sein.

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